Fem procent, det är andelen av Statens fastighetsverks omsättning från den omtalade kostnadshyran. Vilket får generaldirektören Max Elger att konstatera att frågan ”inte är av central betydelse” för myndigheten, men att den ”drar till sig viss uppmärksamhet” och därmed väl värd att kommentera.
Klart är att Statens fastighetsverk är en nyckelspelare när det kommer till utmaningarna som de fem kulturinstitutionerna med kostnadshyra mött sedan modellen infördes 2001. Enligt den nya utredning som presenterades på tisdagen anser kulturinstitutioner både med och utan kostnadshyra att Statens fastighetsverk inte skapat tillräckligt goda förutsättningar för att hyresgästerna ska kunna planera för renoveringar och underhåll av fastigheterna. Vilket Max Elger, när vi träffas på myndighetens huvudkontor på Södermalm i Stockholm, kan hålla med om.
– Jag tror att det är helt sant, som hyresgästerna säger, att de inte har mötts av den information vi har kring vad vi avser att göra på de här husen.
Hur kommer det sig?
– Sannolikt en ofullständig kommunikation. Möjligen parat med en ofullständig förståelse för hyresgästernas verksamheter, alltså vilka tidshorisonter och planeringsförutsättningar som faktiskt krävs. Så jag tror att det finns mycket att vinna på att förbättra den kommunikationen och stärka våra relationer över tid
Har kostnadshyran varit fördelaktig för Statens fastighetsverk?
– Nej, det har den verkligen inte. Rent ekonomiskt så är det en nollaffär, vi har inte tjänat några pengar på de här fastigheterna.
Samtidigt, fortsätter Max Eger, ser han att diskussioner kring tolkningar av kostnadshyresmodellen bidragit till friktion i relationerna med hyresgästerna, vilket i sin tur tagit energi från det som de borde ägna sig åt:
– Nämligen att våra hyresgäster ägnar sig åt fantastisk museiverksamhet och vi ägnar oss åt att underhålla deras fantastiska byggnader.
Hur ser du på utredarens förslag?
– Jag tycker att förslaget kring marknadshyra är bättre än kostnadshyra. Framförallt på grund av att det finns en större följsamhet mellan aktuella anslag och hyran som tas ut, men också för att det är mer förutsägbart. Sedan är det ju viktigt att notera att utredaren föreslår att institutionerna ska kompenseras för eventuella högre, möjligen lägre, hyror.
Utredningen konstaterar att det inte alltid varit möjligt för er att genomföra de åtgärder i byggnaderna som ni sett som lämpliga, eftersom hyresgästerna inte upplevt sig kunnat betala en högre hyra.
– Det är en nackdel med kostnadshyran att en eventuell underhållsåtgärd åtföljs av en direkt hyra. Medan i en marknadshyra så blir den kopplingen inte direkt. Utan då kommer hyran utvecklas som marknaden i övrigt, oberoende av om underhållet genomförs eller inte.
Det här måste ha fått konsekvenser för byggnaderna?
– Ja, man skulle kunna tänka sig det. Jag vet att intuitivt borde det vara så, jag kan bara inte säga att jag ser direkta exempel på det.
Hade vi vetat att den här risken var så överhängande som den var så hade vi renoverat taket.
Man kan ändå se att Operans renovering nu är akut och att Naturhistoriskas tak rasade in? Hur ser du på ansvaret för att de här byggnaderna hålls i gott skick?
– Statens fastighetsverk har ett mycket stort ansvar för att de här byggnaderna hålls i gott skick.
Hur har det då kunnat ske, att vi kommit hit?
– Det finns väldigt många och långa tekniska förklaringar till att Naturhistoriskas tak trillade in på det sätt det gjorde. Det var för oss en total överraskning och inte ett utfall av att vi sköt upp underhållet. Hade vi vetat att den här risken var så överhängande som den var så hade vi renoverat taket.
Och Operan?
– Operan betraktar jag mer som ett utfall av att man under i alla fall trettio års tid har sett framför sig att byggnaden snart ska totalrenoveras. Och då är det klart att man inte vill göra några stora investeringar, varken hyresgäst eller hyresvärd.
Utredningen föreslår ett återrapporteringskrav i ert regleringsbrev som bland annat ska uppmuntra dialog. Hur ser du på dialogen med hyresgästerna, har det funnits brister?
– Ja, men det tror jag att det har, givet att utredaren har funnit det. Det finns förbättringspotential, så det tar vi till oss av. Jag tror att den grundläggande utmaningen är att vi måste förklara vårt uppdrag, där vi har statliga byggnadsminnen som ska fungera med moderna verksamheter. Det är en svår fråga, men jag tror inte man löser den på annat sätt än att vi stärker dialogen mellan oss.
